Обследование инженерных систем: задачи, этапы и стоимость процедуры

Когда строим здания, эксплуатируем их или занимаемся коммерческими операциями с недвижимостью, экспертиза инженерных коммуникаций становится необходимой. Работоспособность этих коммуникаций напрямую влияет на стоимость и возможности эксплуатации объекта, и поэтому без этой услуги не обойтись.

Для получения квалифицированной помощи в обследовании инженерных коммуникаций стоит обратиться к экспертам, которые проведут все необходимые тесты и расчеты, составят заключение и дадут рекомендации по устранению неполадок. Кроме того, при правильном оформлении экспертного заключения, оно может быть использовано в суде.

Задачи обследования инженерных сетей

Осуществление экспертизы инженерных сетей имеет ряд преимуществ, таких как экономия финансовых и временных ресурсов на прокладку, техобслуживание и капитальный ремонт, а также возможность предотвращения внезапных выходов из строя инженерных сетей.

Проведение экспертизы позволяет ответить на следующие вопросы:

• В каком состоянии находятся инженерные сети на момент обследования?
• Соответствует ли оборудование, пройденное обследование, технической документации?
• Какие действия необходимо предпринять для обеспечения дальнейшего правильного функционирования инженерной сети?

Цели проведения

Инженерная экспертиза проводится в следующих случаях:

1. Разногласия с подрядной организацией по вопросам, связанным со сметами, сроками, оборудованием для прокладки и обслуживания инженерных сетей.
2. Выявление сбоев, чрезвычайных ситуаций и аварийных ситуаций (чаще всего в системах отопления и водоснабжения).
3. Операции по запуску инженерных сетей в эксплуатацию.
4. Оценка состояния инженерных сетей при коммерческих операциях с недвижимостью или при подсчете бюджета на ремонтные работы.

Аккредитованные организации

Для осуществления экспертизы инженерных систем необходимо обращаться к специализированным частным организациям либо государственным экспертным организациям, которые имеют соответствующую аккредитацию. Заказчик, заключивший договор на проведение экспертизы, обязуется предоставить необходимые документы в установленные сроки, а подрядчик должен следить за полнотой предоставляемой документации и выполнением экспертизы в соответствии с действующими нормативами и в указанные сроки. Кроме того, к договору прилагаются техническое задание и смета.

Комплексное исследование включает в себя обследование наружных и внутренних инженерных систем зданий и сооружений. В соответствии с ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» при обследовании инженерного оборудования, необходимо учитывать его требования.

При экспертизе системы электроснабжения проверяют соблюдение технических условий и соответствие проекту, проводят расчет сетевой нагрузки и определяют правильность выбора аппаратов защиты. Нормативы для систем электроснабжения содержатся в СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования» и СП 76.13330.2012 «Электротехнические устройства».

При экспертизе системы водоснабжения проводится визуальный осмотр и неразрушающее инструментальное исследование, изучаются технические характеристики системы и её общий характер эксплуатации. Акт обследования должен содержать конкретные действия по предотвращению выхода системы водоснабжения из строя. Система должна соответствовать СП 31.13330.2012 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения».

Экспертиза водоотведения направлена на определение и устранение возникших повреждений и засоров. Наиболее эффективно телевизионное обследование с целью нахождения проблемных участков. Система должна соответствовать требованиям СП 32.13330.2012 «Канализация. Наружные сети и сооружения».

Обследование теплосетей проводится с целью проверки их исправности и установки оптимального режима теплоснабжения зданий. Тепловые сети должны соответствовать СП 124.13330.2012 «Тепловые сети».

Экспертиза водяного отопления включает проверку работоспособности системы при давлении, превышающем рабочее в 1,5 раза, но не менее 0,6 МПа в соответствии с СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Основная цель экспертизы водяного отопления — предотвратить возможность аварий.

При экспертизе воздушного отопления помимо диагностики работоспособности системы, роль играет исследование аэродинамики в сети воздуходувов. Система должна соответствовать СП 60.13330.2012.

Экспертиза вентиляции проводится при помощи мультиметров, измерителей шума и видеоаппаратуры. В результате даётся заключение о состоянии вентиляции, причинах ее неэффективной работы, качестве очистки воздуха. Система должна соответствовать нормативам СП 60.13330.2012.

При экспертизе системы кондиционирования воздуха и холодоснабжении делаются выводы о КПД и безопасности системы, а также даются рекомендации по их повышению. Система кондиционирования должна соответствовать СП 60.13330.2012.

При экспертизе систем связи проверяется наличие всех необходимых комплектующих и кабелей, их работоспособность и эффективность системы в целом. Устройства связи должны соответствовать ВСН 60-89 «Устройства связи сигнализации и диспетчеризации инженерного оборудования жилых и общественных зданий Нормы проектирования».

Экспертиза систем автоматизации и диспетчеризации (в том числе системы пожарной безопасности) выявляет работоспособность и эффективность систем. Системы автоматизации и диспетчеризации также должны соответствовать ВСН 60-89.

Цель обследования инженерных коммуникаций зданий состоит в определении степени их физического износа и технической возможности использования их на длительный период времени. Для достижения этой цели необходимо выполнять последовательность работ, представленных ниже.

1. Анализ технической документации

Первым этапом обследования является анализ технической документации. На этом этапе определяются исходные данные, такие как сроки строительства и эксплуатации, анализируются рабочие и исполнительные чертежи, а также акты приемки и испытаний, паспорта и сертификаты на оборудование, журналы ремонтов. Проведение анализа технической документации позволяет получить представление об истории объекта и причинах возникновения дефектов в инженерных системах.

2. Визуальное обследование

На втором этапе производится первичный осмотр систем для определения явных неисправностей и необходимости применения специальной аппаратуры. Визуальное обследование помогает выявить повреждения, которые могут быть заметны только при осмотре высокоточной аппаратурой.

3. Инструментальное обследование

Этап инструментального обследования дает числовые данные для анализа работоспособности системы. В этот период входят измерение линейных размеров, выявление деформаций, дефектов и повреждений, сбор данных по нагрузкам и/или расходам.

4. Анализ результатов

На основании анализа результатов обследования выявляется степень и причины физического износа инженерных коммуникаций, делаются выводы о технической возможности использования существующих систем.

5. Составление ведомости дефектов

Задача этого этапа — составить полный список поврежденных и/или изношенных и подлежащих смене частей инженерных систем.

6. Составление технического отчета

Технический отчет составляется на основе результатов обследования инженерных коммуникаций зданий и содержит следующие данные: объемы и сроки выполненных экспертных работ, перечень и краткое описание проектных решений обследуемых систем, анализ нормативной базы на период возведения обследуемого объекта, сведения об условиях эксплуатации инженерных сетей, организации их текущих и капитальных ремонтов, результаты визуального и инструментального обследования, численные данные о степени износа, предполагаемые причины появления и развития дефектов, выводы о необходимости ремонта (замены) отдельных элементов или частей инженерных сетей, краткие рекомендации по устранению дефектов: текущий ремонт, капитальный ремонт, замена; оценка объемов работ по устранению конкретных дефектов, в процентах по отношению к общему их объему для данного объекта; вывод о технической возможности использования существующих систем.

При необходимости в отчете могут содержаться рекомендации по проведению дополнительного инструментального обследования инженерных сетей для последующей разработки рабочих чертежей.

Приложения к техническому отчету включают копию технического задания на экспертизу, ведомость дефектов, документы о качестве материалов (сертификаты и т.п.), результаты лабораторных испытаний и поверочных расчетов, копии документов (официальной переписки, протоколов, актов и заключений предыдущих экспертиз), имеющих отношение к состоянию инженерных сетей. Каждое приложение в техническом отчете должно быть подробно описано, чтобы обеспечить прозрачность оценки состояния систем.

Объемы и сроки работ

Проведение экспертизы и получение экспертного заключения являются важными этапами при строительстве или реконструкции объектов. Сроки проведения экспертизы определяются техническим заданием и перечнем работ, которые были заранее согласованы с заказчиком и указаны в договоре. По данным государственных экспертных учреждений, общий срок проведения государственной экспертизы не должен превышать 6 месяцев.

При этом, можно ориентироваться на следующие сроки:

• Для регистрации предоставленной заказчиком документации и составления проекта договора потребуется не более 30 дней.
• Подписание договора со стороны заказчика экспертизы займет также не более 30 дней.
• Проведение экспертизы и выдача экспертного заключения займет около 3 месяцев, начиная с момента оплаты услуг.

Станьте в очередь к государственному эксперту и ждите около полугода, пока все работы будут завершены, либо прибегните к услугам коммерческих экспертных организаций, которые готовы проводить экспертизу в более короткие сроки.

Обследование инженерных систем является важным этапом при строительстве здания или сооружения. Однако, определение стоимости этой процедуры затруднительно, поэтому в качестве основы используются федеральные расценки, которые доступны в «Справочнике базовых цен на обмерные работы и обследования зданий и сооружений 2012 (СБЦ-2012)».

В начале оценки, базовые цены умножаются на поправочные коэффициенты, которые зависят от нескольких факторов, таких как вид инженерной системы, объем здания и количество однотипных работ. Но на конечную цену может повлиять и техническая информация, которая может выявить необходимость в использовании дорогостоящих методов и экспертизы.

В итоге, чтобы узнать стоимость обследования инженерных систем, необходимо принять во внимание множество факторов и провести детальную оценку, учитывая технические характеристики здания, чтобы получить максимально точную стоимость.

Фото: freepik.com