Чем грозит незаконная перепланировка и как она может быть легитимизирована
Жильцы жилой и нежилой недвижимости часто думают, что имеют свободу делать все, что только захотят на своей территории, включая перепланировку. Но это утверждение верно только отчасти. В целях безопасности и устойчивости зданий, перепланировку нельзя осуществлять без дополнительной проверки со стороны контролирующих органов. В разрешении, которое выдается после проверки, указывается, вносятся ли какие-либо коррективы в планировку помещения.
Капитальный ремонт одного помещения может повлиять на устойчивость конструкций соседних помещений, а также на всего здания в целом. Поэтому законодатели требуют специального разрешения на все работы, которые могут повлиять на безопасность здания или его обитателей. Однако, как показывает постоянно возрастающая статистика, многие владельцы недвижимости не всегда соблюдают закон, некоторые из них предпринимают ремонт без разрешения. Правда, даже если ремонт выполнен, его нельзя считать законным без соответствующего разрешения.
Однако, если собственность была перестроена и никто не заметил незаконных изменений, тогда владелец имеет возможность узаконить перепланировку. Это можно сделать, обратившись с соответствующей документацией в установленном порядке. В итоге, собственник получит согласование на проводимые работы, что сделает их законными.
Как видно, незаконная перепланировка грозит не только получением штрафа, но и может повлечь серьезные последствия в виде ущерба для здания и его обитателей. Если же правильно подойти к проблеме и официально узаконить перестройку, владелец получит возможность реализовать свои планы в полном соответствии с законом.
Незаконная перепланировка: последствия и наказания
Для того, чтобы понять, что такое перепланировка и когда она является незаконной, необходимо в первую очередь разобраться в ее понятии. Под перепланировкой понимают изменение конфигурации помещения, например, перенос кухни, организацию кухни-ниши, создание новых дверных и оконных проемов, демонтаж ненесущих перегородок, возведение новых или изменение формы существующих, увеличение площади санузлов за счет коридора и т.д. При этом все изменения должны быть зафиксированы в техническом паспорте, который является частью плана БТИ.
Если перепланировка была проведена без официального разрешения от государственных органов, она автоматически становится нелегальной, и ее нужно узаконить. Однако, многие не знают о последствиях незаконной перепланировки, которые могут быть не только штрафными санкциями.
Штрафы за незаконную перепланировку квартиры и других помещений установлены в КоАП РФ и зависят от того, кто является владельцем недвижимости: физическое лицо должно заплатить от 2000 до 2500 рублей, должностное лицо — от 4000 до 5000 рублей, а юридическое — от 40 000 до 50 000 рублей. В случае неисполнения требований жилищной инспекции в установленный срок, дело передается в суд, где хозяину помещения могут быть назначены дополнительные меры наказания: удвоенная сумма штрафа, арест на срок до 15 суток или обязательные работы (до 50 часов).
Но штрафы — это далеко не все неприятности, которые могут возникнуть в случае незаконной перепланировки. Узаконивание перепланировки или "устранение" ремонта требуются по требованию уполномоченной инстанции. Если узаконить изменения невозможно, помещению нужно будет вернуть первоначальный вид, который зафиксирован в плане БТИ. Кроме того, дополнительные штрафные санкции могут быть назначены за каждый день неисполнения судебного предписания, а выезд за границу может быть ограничен на период исполнения предписания.
В некоторых редких случаях самовольная перепланировка может привести к изъятию недвижимости и ее продаже на торгах, при этом часть вырученных денег пойдет на устранение изменений, а оставшуюся сумму отдадут хозяину. В любом случае, последствия незаконной перепланировки могут повлечь серьезные проблемы не только для владельца помещения, но и для всех обитателей дома. Так, в России уже происходили обрушения подъездов или секций домов из-за несанкционированной перепланировки. Таким образом, важно понимать, что узаконивание перепланировки необходимо не только с точки зрения закона, но и в интересах безопасности жильцов.
В случае, если незаконная перепланировка уже выполнена, возникает вопрос о том, можно ли узаконить ее. В данном случае важно понимать, что согласно нормам и правилам, ремонт разрешат узаконить только при условии, что изменения не представляют угрозы для устойчивости здания и соответствуют нормам. Если выполненная перепланировка не является запрещенной, то стоит ориентироваться на постановление Правительства Москвы № 508-ПП.
Для узаконивания перепланировки первым шагом является оплата штрафа за незаконную перепланировку. Затем необходимо правильно подготовить документы. Владельцу помещения потребуется заказать техническое заключение о безопасности и допустимости работ в специализированном бюро с членством в СРО. Стоимость такого заключения в Москве составляет около 20 000–25 000 рублей. Кроме того, понадобится техпаспорт помещений с планом, как архивным, до изменений, так и актуальным, с красными линиями. Если помещение находится в новостройке и еще не проходило техинвентаризацию, то потребуется услуга проведения техинвентаризации, стоимость которой примерно 10 000 рублей.
Если перепланировка затронула несущие стены, то узаконивание перепланировки должно проходить при участии автора проекта дома. Стоимость экспертного заключения организации, разработавшей проект здания, составляет около 120 000 рублей. Если автор проекта неизвестен, то можно обратиться к другой организации, к которой перешли его полномочия, например, в ГБУ «Экспертный центр» в Москве.
Также, если недвижимость принадлежит сразу нескольким собственникам или находится в соцнайме, необходимо получить подтверждение согласия на перепланировку от всех собственников или нанимателей помещений. Необходимо также представить в жилищную инспекцию свидетельство о собственности и/или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Все необходимые документы вместе с заявлением на оформление акта о завершенной перепланировке подаются в уполномоченный орган, например, в Мосжилинспекцию через сайт mos.ru. Рассмотрение заявления обычно занимает не более 45 дней. В процессе инспектор осмотрит квартиру и выдаст штраф за незаконную перепланировку. Если решение о перепланировке окажется положительным, владельцу выдадут акт, подписанный уполномоченным должностным лицом МЖИ. Оформление перепланировки может занять не менее шести месяцев, но опытные проектные организации готовы заключить договор и оформить перепланировку за три–четыре месяца за оплату от 70 000 рублей.
Собственники недвижимости, столкнувшиеся с необходимостью узаконить незаконную перепланировку, часто пытаются справиться с этой задачей самостоятельно. Однако вместо этого можно обратиться к профессионалам. Опытные проектные организации готовы взять на себя все хлопоты по согласованию и оформлению перепланировки за несколько месяцев.
Фото: freepik.com