Недвижимость Татарстана: рост цен и падение спроса

За прошедший год цены на недвижимость на вторичном рынке жилья в Татарстане выросли на 14,13% до более чем 47 тысяч рублей. Это самый высокий показатель в России, следует из исследования «Авито Недвижимости». В среднем по России квадратный метр стоит 65,4 тысячи рублей. Это максимум с середины 2015 года.

Глава Гильдии риэлторов Татарстана Андрей Савельев заявил Inkazan, что в прошлом году средняя стоимость на первичном рынке в Казани составляла 70 тысяч за квадратный метр. «Рост действительно был в этом году в два этапа. Один этап был в феврале-марте, когда выросла вторичка в среднем на 10-15%. И был еще скачок в июле - это первичка, тоже 10-15%», - сказал он.

Исследование того же «Авито» показало , что Татарстан занял второе место в России по росту стоимости квадратного метра в новостройках, уступив только Ленинградской области. Цена за квадрат в республике выросла с 49,5 в третьем квартале прошлого года до 57,6 тысячи рублей в третьем квартале текущего года.

По словам главы агентства недвижимости «Счастливый дом Анастасии Гиззатовой , квадратный метр подорожал не во всех квартирах. «Это не коснулось крупногабаритного жилья - трехкомнатных квартир и двухкомнатных свыше 70 квадратов. Подорожали однокомнатные квартиры и небольшие двухкомнатные», - заявила она Inkazan.

Тенденция удорожания жилья актуальна для всей страны. В начале сентября стало известно, что Россия поднялась с 46 на 19 место в мировом рейтинге по росту цен на жилье. Исследование Global House Price Index показало, что во всем мире рост цен на жилье замедляется, увеличение стоимости в России эксперты связали с переходом к эскроу-счетам.

Старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова считает, что сегодня цены на жилье все-таки завышены – «сказываются экономически спокойные для девелопмента годы, но могут чуть снижаться в ближайшем будущем». По ее мнению, человеку со средним доходом все также сложно купить недвижимость из-за низкой зарплаты или невозможности подтвердить доходы.

«В дальнейшем мы не ждем резких скачков в стоимости квадратного метра: покупательная способность населения ограничена, а происходящие на рынке изменения уже отражены в ценах за предыдущие периоды», – заявил руководитель направления вторичной недвижимости и аренды в «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов .

Савельев заявил, что на сегодняшний день цены зафиксировались. Гиззатова уверена: дальнейшая стоимость квадратного метра зависит от спроса, если будет много покупателей – цены повысятся, но пока объективных причин для роста нет. Возможно, жилье подорожает к декабрю-ноябрю, когда наступает новый сезон деловой активности, считает эксперт.

По словам Савельева, процентное соотношение ипотечных кредитов к приобретению недвижимости за наличные в Казани составляет примерно 60-65% к 35-40%. Гиззатова назвала другие цифры – 50% на 50%. Эксперт заявила, что снизилось число ипотечных сделок. За январь-июнь этого года выдали на 19,4% меньше кредитов, чем в тот же период прошлого года.

Сегодня ставки по ипотечным кредитам снижаются вслед за ключевой ставкой Банка России. Займы становятся более доступными для населения, платежеспособность которого все же остается низкой. Аналитик Бодрова считает, что это является сдерживающим фактором для надувания ипотечного «пузыря» впоследствии.

«То, что ставки понизились ниже 9%, - для многих это ни о чем не говорит. Если человек не может купить квартиру под 10% годовых, он и под 9% не сможет - у него просто нет денег на выплату тела кредита. Как бы мы не хотели, как бы мы ни строили много нового жилья, большая часть семей не может позволить себе купить новую квартиру, даже если ставка будет нулевая», - заявил Inkazan аналитик ГК «Финам» Алексей Корнев .

По его словам, в стране заметно падают темпы выдачи ипотеки, однако могут снизиться и физические объемы выданных средств. Дело в том, что на рынке произошла досрочная реализация спроса. На фоне снижения ипотечных ставок и грядущего перехода к эскроу-счетам платежеспособные покупатели приобрели недвижимость в конце 2017-го – 2018 году. Корнев считает, что падение спроса на квартиры неизбежно и может продлиться до 2021 года.

По данным портала «Домофонд», структура спроса на «вторичку» практически не изменилась. Если в сентябре 2018 года 32,35% покупателей предпочитали двухкомнатные квартиры, то год спустя их приобретали 33,92%. На 16,3% просел спрос на жилую площадь с четырьмя и более комнатами – с 2,05% осенью прошлого года до 1,95% сейчас.

На сайтах объявлений есть сообщения о продаже малогабаритных квартир, в основном комнат в общежитиях и коммуналках, переделанных под полноценную жилплощадь. В 2016 году тогда еще вице-премьеру РФ Игорю Шувалову презентовали малогабаритные квартиры площадью около 20 квадратов, построенные по социальным программам и получившие название «шуваловки».

Тогда Шувалов заявил, что «кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно». По словам Савельева, тренд на покупку малогабаритных квартир появился в 2009 году, когда произошел глобальный кризис недвижимости, и существует до сих пор. Он уверен, что люди будут покупать маленькую жилплощадь, потому что им не хватает денег на другую.

«Но мы заметили, что последние два-три-четыре года тренд на покупку полноценных, больших квартир: однокомнатная 40-45 (квадратов – Inkazan), двухкомнатная 70-75 и трехкомнатная 85-90-100. На такие площади тренд начинает увеличиваться. То есть люди начинают покупать жилье не для перепродажи, инвестиций, а для себя, для проживания комфортного», - сказал Савельев.

По мнению Гиззатовой, многие покупатели начинают с малометражных квартир, постепенно покупая более дорогую недвижимость. Гостинки приобретают как студенты и молодые семьи, так и инвесторы – для сдачи в аренду. Другое дело – элитное жилье. По словам эксперта, недвижимость высокого качества выросло в цене. Савельев привел другие данные.

«Элитное жилье поэтому и элитное - соотношение спроса и предложения стабильное уже много лет. И цена также на них стоит. Надо понимать, что средний срок экспозиции простой квартиры в среднем где-то 1-1,5 месяца, а вот у элитки средний срок экспозиции - год. Соответственно, в этом сегменте никаких потрясений нет», - сказал он.