Рынок ипотеки в Татарстане рухнул, но не умер

Жители республики покупают квартиры в кредит даже по ставке почти в 30% годовых

Ставки по ипотеке в России приблизились к 30% годовых и по сути являются заградительными. На этом фоне жители Татарстана на 40% сократили новые заимствования на приобретение жилья. Однако в регионе находятся тысячи желающих покупать квартиры в долг даже на столь жестких условиях, а сама республика по итогам 2024 года входит в пятерку регионов с наибольшим объемом ипотечного кредитования. «Реальное время» с помощью экспертов — представителей ведущих банков страны, попыталось разобраться, что движет столь отчаянными заемщиками и не грозит ли их решимость волной неплатежей.

В декабре 2024 года свыше 2,2 тысячи жителей Татарстана получили ипотечные кредиты на общую сумму 9,62 млрд рублей. Каждый из них взял в долг в среднем 4,3 млн руб. на 273 месяца (22 года и 9 месяцев). Такие данные «Реальному времени» предоставило Объединенное кредитное бюро (ОКБ). Большинство этих заемщиков — 1,4 тыс. — воспользовались правом на льготную ипотеку и получили займы на сумму 7,36 млрд руб. (по 5,25 млн руб. на каждого) под 6% годовых на срок в среднем 312 месяцев (26 лет).

Остальные 833 человека не побоялись суровых реалий, когда базовая ставка классических ипотечных кредитов достигает 29,8% годовых, и оформили кредиты суммой свыше 2,25 млрд руб. под залог приобретаемой недвижимости.

Год назад, в декабре 2023-го, получателей ипотечных кредитов в Татарстане было в 3,1 раза больше: тогда они оформили 6,9 тыс. ипотек на 32,3 млрд рублей. Сейчас сумма займов месяц к месяцу упала в 3,5 раза.

По итогам всего 2024 года в Татарстане было выдано более 40,5 тыс. ипотек на 184,1 млрд руб. За 2023 год — 73,7 тыс. на 303,6 млрд руб. Таким образом, рынок ипотеки в регионе по количеству выданных кредитов за год упал на 45%, а в денежном выражении — на 40%.

С июля 2024 года в России были ужесточены условия ипотеки с господдержкой, по которой государство через банк субсидирует гражданам значительную часть процентной ставки. С тех пор на льготы в основном могут претендовать лишь семьи с детьми до 6 лет включительно и сотрудники ИТ-компаний. Для большинства же россиян доступной осталась ипотека на рыночных условиях, стоимость которой опережает резко возросшую ключевую ставку ЦБ. Так, в сентябре цена ипотечных кредитов превышала 20—22% годовых, а в ноябре достигала 29% годовых.

Урезание госпрограмм анонсировалось, поэтому накануне состоялось наибольшее количество сделок. В июне 2024 года ипотечные кредиты в Татарстане получили свыше 6,6 тыс. человек на сумму 33,6 млрд руб.: в среднем по 5 млн руб. на 299 месяцев (24 года 11 месяцев). Подавляющему большинству из них — свыше 4,96 человек (75,2%) — удалось оформить ипотеку с господдержкой. На таких условиях льготники постарались взять кредиты суммой побольше — средний размер их займа достигал 5,6 млн руб. и сроком подольше — в среднем 322 месяца (26 лет 10 месяцев). Общий объем полученных за июнь 2024 года льготных кредитов составил 27,8 млрд руб. (в июне 2023 года — 12,3 млрд руб.) — это более чем пятая часть (21,3%) всего объема выданной за год ипотеки с господдержкой.

В июле рынок ипотеки затих, но в Татарстане в этот месяц все равно нашлись почти 1,6 тыс. заемщиков, решившихся на ипотеку без льгот. Они заняли у банков в совокупности 4,4 млрд руб. (средний чек составил 2,8 млн руб.). Всего в июле в республике было выдано 2 575 ипотек на 9,8 млрд руб. — в среднем по 3,8 млн руб. — на 249 месяцев (20 лет и 9 месяцев).

В общей сложности за второе полугодие 2024 года почти 8,7 тыс. жителей Татарстана взяли у банков в долг 26 млрд руб. по повышенным ставкам под залог приобретаемой недвижимости (на льготных условиях — 7,5 тыс. человек на 41,4 млрд руб.)

Эксперты, в качестве которых выступили представители российских банков с наибольшими ипотечными пакетами, сходятся во мнении, что в нынешних условиях получить по классической ипотеке 4,3 млн руб. (средняя сумма в декабре 2024 года), могут лишь те, кто имеет официальный доход не менее 120—150 руб. в месяц. Они прибегают к заимствованию в расчете на досрочное погашение или дальнейшее снижение ставок по кредитам.

— Ипотеку сегодня чаще всего берут люди, которые имеют стабильно высокий доход и рассчитывают на досрочное погашение кредита, — говорит Мария Давлетшина. А также те, кому нужна в кредит небольшая сумма для покупки другой квартиры или дома после продажи имеющейся недвижимости. Кроме того, некоторые покупатели готовы брать ипотеку в надежде на то, что в обозримом будущем произойдет снижение ставки, и они смогут рефинансировать свой кредит под более низкую ставку, но при этом собственное жилье получат уже сейчас.

Всего по итогам 2024 года россияне оформили 1,15 млн ипотечных кредитов на 4,96 трлн руб. подсчитало ОКБ. По сравнению с 2023 годом выдачи сократились на 43%, объем — на 40% (за 2023 год было выдано 2,01 млн ипотек на 8,26 трлн руб.). Средний размер ипотечного кредита за год вырос на 5%, или 200 тыс. руб. — с 4,1 млн до 4,31 млн рублей. Средний срок кредитования увеличился на год: с 256 месяцев (21 год 4 месяца) в 2023 году до 269 месяцев (22 года 5 месяцев) в 2024 году.

Татарстан по итогам декабря вошел в топ-5 регионов по объему ипотечного кредитования за месяц. Республика уступила лишь Москве (5,28 тыс. кредитов на 38,05 млрд руб.), Московской области (3,55 тыс. кредитов на 21,66 млрд руб.), Санкт-Петербургу (2,83 тыс. кредитов на 15,49 млрд руб.) и Краснодарскому краю (2,25 тыс. кредитов на 10 млрд руб.).

Согласно данным ОБК, жители Татарстана чаще берут ипотеку на приобретение вторичного жилья. С этой целью в 2024 году они получили у банков 54,9 млрд рублей. Это на 63% меньше, чем в предыдущем году (150,1 млрд рублей). На покупки на первичном рынке в 2024 году татарстанцы взяли кредиты на сумму 37,8 млрд руб. против 100,4 млрд руб. в 2023-м, падение превысило 62%.

В Татарстане динамика сокращения сделок несколько опережает общероссийскую. По сведениям ОКБ, за 2024 год в стране было выдано 267,25 тыс. ипотечных кредитов на новое жилье на сумму 1,39 трлн руб., что и в количественном, и в денежном отношении на 55% меньше, чем в 2023 году, когда было выдано 598,26 тыс. ссуд на покупку жилья в новостройках на сумму 3,06 трлн руб. В 2024 году доля новостроек составила 37% от общего количества выдач жилищных ссуд и 49% от их общего объема. Годом ранее доля нового жилья составляла 34% от общего количества и 44% от общего объема выданных ипотек.

Кредитов на жилье во вторичном секторе было выдано 457,33 тыс. на 1,43 трлн руб., таким образом количество выдач за год сократилось на 60%, объем — на 64%. За 2023 год было выдано 1,16 млн кредитов на «вторичку» на сумму в 3,92 трлн руб. В 2024 г. доля ссуд на жилье вторичного рынке составила 63% от общего количества оформленных ипотечных кредитов, и 51% от их общего объема, в 2023 году доли составили 66 и 56% соответственно.

Экстремальные ставки по ипотеке влекут за собой риски роста просроченных платежей. Коллекторы уже сейчас отмечают такую тенденцию как в целом в России, так и в Татарстане, в частности. Ухудшение ситуации с неплатежами в ипотеке за 11 месяцев 2024 года в денежном эквиваленте по сравнению с 2023-м ускорилось в 13 раз (+34,87 млрд против +3,39 млрд), в процентном — в 10 раз (+52,1% против + 5,3%). К декабрю 2024-го портфель неплатежей в ипотеке превысил 101,7 млрд руб.

В Татарстане, по данным «Долгового консультанта», просроченная задолженность по ипотеке с начала 2024 года выросла на 81% и к декабрю превысила 2,4 млрд рублей. При том что кредитный портфель ипотеки на 1 ноября 2024 года в регионе составлял 796,1 млрд руб. Текущая ситуация с размером неплатежей по ипотеке в Татарстане несколько лучше, чем целом по России: в регионе ее доля не превышает 0,3% от суммы совокупного ипотечного портфеля, тогда как в среднем по стране она составляет 0,43%. Однако динамика роста просрочки в республике выше общефедеральной (52% с начала года к декабрю).

— Позволить себе ипотеку может официально трудоустроенный заемщик, с подтвержденным дохода, с высоким рейтингом Бюро кредитных историй и с низким показателем долговой нагрузки. На момент погашения долга заемщику не должно быть больше 75 лет. Физическое лицо должно быть трудоустроено и проработать на текущем месте не менее трех месяцев, — отмечает Наталья Шереметьева.

Впрочем, представители банков не видят в этом серьезных рисков, полагая, что их минимизируют довольно жесткие условия одобрения кредитов. «Ипотечные заемщики традиционно являются самыми дисциплинированными заемщиками», — заключает Марьям Давлетшина.